「私たちはイスタンブールで家を見つけていません。とても高価です。私たちは両親と一緒に引っ越しました。」
トルコ中央銀行の新総裁ハフィゼ・ゲイ・エルカン氏はそう語る。同氏はトルコメディアのインタビューで、イスタンブールの家賃高騰を激しく非難した。
「イスタンブールの物価がマンハッタンよりも高くなっている可能性はあるでしょうか？」彼女は尋ねた。
多くのトルコ人がソーシャルメディアを利用しており、ゴールドマン・サックスやファースト・リパブリック銀行などの金融会社に勤めていた44歳の知事ですら家賃を払えないことが信じられないようだ。
「たとえ中央銀行総裁が家賃を払えないとしても、公務員や最低賃金労働者は何ができるだろうか？」多くの人が尋ねました。
残念ながら、これは新しい問題ではありません。トルコトップランクのボアジチ大学の准教授であるセマ・ドゥマンリ氏は、1年以上前にイスタンブールのアパートの賃貸料（1,094ユーロ）と彼女の給与明細（897ユーロ）を共有してこの問題を強調しました。ソーシャルメディア上で。
家賃は彼女の月々の純給与より20％高かったが、ドゥマンリさんは学者の給与では基本的な生活に十分ではないと断言した。
トルコ共和国中央銀行（CBRT）によると、彼女が就任した2022年10月時点で、年間住宅価格インフレ率は205％だった。
一方、トルコ政府統計局（TurkStat）によると、住宅賃貸料の前年比変化を指す公式家賃インフレ率は41％となった。
しかし、バフチェシェヒル大学の経済社会研究センター（BETAM）は、トルコで最も人気のある広告に基づいて、年間増加率を146％と試算している。
BETAMによると、2023年11月の1平方メートル当たりの月平均家賃はトルコで128.4トルコリラ（4.20ユーロ）、特にイスタンブールでは166.7リラだった。つまり、70平方メートルの家の家賃は378ユーロで、月の純最低賃金は369ユーロでした。賃料には光熱費は含まれておりません。
トルコでは、教師の平均純給与は約 847 ユーロですが、平均的な警察官の手取りは約 938 ユーロです。
2024 年 1 月に、月額純最低賃金は 520 ユーロに上昇しました。公務員の給与も約50％増加した。しかし、今後もインフレの影響で家賃は上昇していくことが予想されます。
イスタンブール首都圏自治体からのイスタンブール計画庁 (IPA) の報告書によると、2023 年 9 月の時点で、イスタンブールの月額純最低賃金は、過去 2 年半にわたり平均家賃の 100% 未満でした。これは、最低賃金を稼いでいる人々が、賃金では家賃を払えない。
これらすべての数字を総合すると、トルコを襲う深刻な生活費危機の規模がわかる。
どうして住宅や賃貸の価格がこれほど急速に高騰したのでしょうか？
同国のメフメト・シムシェク財務大臣は6月初旬、前任のヌレッディン・ネバティ氏との引き継ぎ式で「トルコには合理的基盤に立ち返る以外に選択肢はない」と述べた。
同氏はさらに「透明性、一貫性、予測可能性、国際規範の順守が、社会福祉向上という目標を達成するためのわれわれの基本原則となる」と付け加え、政府のこれまでの不安定な戦略から脱却する意向を示した。
簡単に言えば、トルコの経済データは、2009年から2018年まで財務大臣と副首相を務めたシムシェク氏が述べたように、政府のこれまでの「非合理的」政策の結果、住宅価格と賃貸価格が高騰したことを示唆している。
トルコの「新しい経済モデル」
これらの政策の一部は、成長、投資、輸出を優先するトルコの「新しい経済モデル」に基づいて2021年9月に導入された。
レジェップ・タイップ・エルドアン大統領は、主流の専門家の見解とは正反対に、金利引き下げがインフレ対策に役立つと長年主張してきた。
この「新しい経済モデル」の実施中、年間消費者インフレ率はエルドアン大統領就任以来最高水準（2022年10月で86％）にまで上昇した。
CBRTの統計によると、2021年9月までの10年間で住宅価格の年間インフレ率は35％を超えなかったが、新モデルのもとわずか1年で全国で189％、イスタンブールでは212％まで爆発的に上昇した。 。
中銀はエルドアン大統領のこれまでの金利引き下げ政策のもと、主要金利を2021年の約19％から今年初めに8.5％に引き下げたが、シムシェク氏とエルカン氏の任命を受けて方針を転換し、主要金利を前回から引き上げた。わずか数カ月で8.5％から42.5％に。
家賃インフレと一般消費者インフレ
「新しい経済モデル」の下では、年間の一般消費者インフレ率も急上昇した。
家賃価格はインフレに応じて上昇するはずです。しかし、トルコ政府は2022年7月に家賃値上げの上限を25％とし、昨年5月の選挙後に高まる怒りに対処するため、現在は2024年7月まで延長している。
家賃と一般消費者のインフレ率の差は大幅に拡大した。 2022 年 10 月の年間消費者インフレ率は 86% でしたが、家賃インフレ率は 41% でした。
家賃値上げの 25% 上限は機能しなかった
しかし、独立調査センター BETAM の報告書によると、2022 年 10 月の年間家賃インフレ率は 159% でした。独立系インフレ調査グループ (ENAG) によると、一般消費者の年間インフレ率も 185% であることが判明しました。
2022年、MetroPollの調査では、大多数（82％）の人々がTurkStatの2022年のインフレ率を信じていないことが示されました。
TurkStat によると、2023 年 11 月の時点で年間家賃インフレ率は 106% に達しました。これは明らかに、家賃値上げの25％上限が機能していないことを示している。
家主と借主の間の暴力的な争い
この 25% の上限、公式の年間インフレ、市場の家賃価格との大きなギャップも、家主とテナントの激しい紛争を引き起こしています。これらの衝突で少なくとも11人が死亡、約50人が負傷し、この紛争で数百人が逮捕された。
過去 5 年間でフラット価格はどう変化しましたか?
CBRT はトルコの住宅単価データを発表しています。このデータは、不動産の価値を総使用面積で割ることによって計算されます。価格の参考値としては、個別の住宅ローン審査時に作成される評価書に記載された住宅価格を用いております。
シミュレーションでは96平方メートルのアパートの価格を計算すると、ユーロでも劇的な上昇が見られます。
トルコのアパートの価格は、2018 年 10 月から 2023 年の間に平均 40,698 ユーロから 98,042 ユーロに上昇し、141% の増加となりました。
イスタンブールではこの期間に7万2,866ユーロから14万4,886ユーロに上昇し、99％の増加となった。
同じ期間に、ユーロ/トルコリラの為替レートは6,75から29,41に急騰しました。
最低賃金と住宅価格の比較
トルコでは、最低賃金労働者の国となっているため、最低賃金と住宅価格を比較することも重要です。トルコ進歩労働組合総連合（DİSK-AR）によると、2022年の収入が最低賃金の120％未満の従業員の割合は58.4％となった。
2018 年 1 月にイスタンブールとトルコの月次最低賃金と住宅単価を 100 として指数化したとき、ほぼ 6 年間で各指数がどのように変化したかをグラフに示しています。
最低賃金指数は２０２１年半ばまで住宅価格を上回った。 「新しい経済モデル」のもとで名目最低賃金は大幅に上昇したが、トルコとイスタンブールの住宅価格指数はともに最低賃金指数を上回った。格差は拡大の一途をたどっている。
地震と外国人への住宅販売
アナリストらはまた、昨年の壊滅的な地震と外国人への住宅販売が家賃と住宅価格の上昇に寄与した可能性があると示唆している。
2月にトルコ南東部の州を2つの地震が襲った。何千人もの人々が他の都市に移動しなければなりませんでした。
外国人が購入する住宅の数は過去10年間で劇的に増加した。トルコで不動産を購入する場合、価格が 40 万ドル (36 万 4,292 ユーロ) 以上であれば、トルコ国籍を申請する資格が得られます。その価格は2022年まで25万ドル（22万7721ユーロ）だった。
TurkStatによると、2021年にトルコで販売された住宅の3.9％を外国人が購入した。
2013年から2022年半ばまでに外国人が購入した不動産の総数は31万件を超えた。
トルコは住宅価格インフレにおいて異常値である
EUの公式統計局であるユーロスタットによると、トルコは名目住宅価格インフレにおいて異常値となっている。
2022 年から 2023 年の第 2 四半期にかけて、トルコの住宅価格はほぼ 2 倍 (95.9%) 上昇しましたが、EU では 1.1% 下落しました。
トルコに続くのはクロアチアとブルガリアで、それぞれ上昇率は13.7％と10.7％だった。
EU 8 か国と英国では、この期間に住宅価格が下落しました。
ドイツが9.9％の最大の減少を記録し、デンマーク（7.6％）、スウェーデン（6.8％）が続いた。英国では住宅価格が3.5％下落した。
住宅所有率は減少傾向にある
持ち家を持つ人の割合を見ると、ここ15年で徐々に減少しています。
TurkStat によると、2014 年には世帯の 61.1% が住居を所有していました。それ以来、この割合は毎年低下しており、2022 年には 56.7% に達します。
対照的に、テナントの割合はこの期間に 22.1% から 27.2% に上昇しました。
